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Aprendamos de los que saben: ¿cómo reducir el déficit de vivienda?

Actualidad economica y sectorial03-11-2017

Por Nicolás Pineda Bernal
Gerente de Estrategia del Sector Inmobiliario y Constructor / Grupo Bancolombia

¿Cómo reducir el déficit de vivienda en Colombia?

El déficit de vivienda hoy en Colombia parece ser una brecha difícil de cerrar. En la actualidad, se estima que el país requiere al menos 637.000 viviendas adicionales para alcanzar el equilibrio en el número de viviendas. A pesar de ser una cifra significativa, no es estática, ya que cada año se crean en Colombia cerca de 254.000 hogares nuevos que demandan unidades de vivienda adicionales, lo que dificulta la tarea del Gobierno y del sector constructor por reducir dicho déficit.

Adicional a esto, de los 11 millones de viviendas que tiene el país actualmente, tenemos cerca de 1,3 millones con déficit cualitativo, es decir, viviendas sin acceso a servicios públicos, con estructuras de pisos inadecuadas y con cocinas inapropiadas para preparar los alimentos.

Los esfuerzos que ha hecho el Estado

Históricamente esta problemática se ha afrontado con políticas de subsidios; justamente en los últimos años, el Gobierno ha destinado una cantidad de recursos importantes, no solo con el objetivo de reducir el déficit habitacional, sino también para otorgarle vivienda propia a la población y dinamizar la economía a partir de incentivos a la compra de vivienda nueva, que estimula la actividad constructora.

La experiencia en muchos países en desarrollo a nivel mundial ha demostrado que el Estado solo no puede solucionar la problemática del déficit de vivienda; es indispensable el protagonismo del sector privado. El caso de la India vale la pena estudiarlo, pues su problemática en la calidad de vivienda es tan grande que los ha llevado a innovar en la forma de afrontarlo y hace más de 20 años generaron políticas sin subsidios que facilitan el desarrollo de proyectos privados encaminados a mejorar las condiciones de los hogares. En otras palabras, los gobiernos locales crearon el ecosistema idóneo para que el sector privado participe de manera rentable en pro de mejorar las condiciones de vivienda de las ciudades.

Caso de éxito en Mumbai, India

Mumbai es una ciudad que en materia económica viene creciendo de manera acelerada, sin embargo, históricamente ha tenido una problemática creciente en cuanto a la calidad de las viviendas, ya que la mitad de su población (más de 6 millones de habitantes, tres veces el déficit habitacional de nuestro país) vive en barrios marginados, en viviendas que presentan déficit cualitativo y cuantitativo (hacinamiento).

En 1995, después de implementar políticas con subsidios por varias décadas, el gobierno local de Mumbai propone un programa llamado Slum Rehabilitation Scheme (esquema para rehabilitar los barrios marginados). Este programa le da la posibilidad al constructor de construir en los terrenos donde hoy se ubican los barrios marginados con la promesa de que un porcentaje de las unidades de vivienda construidas se debe regalar a las personas que viven en dichos terrenos, y las unidades restantes se venden en el mercado.

De esta manera, los recursos que el constructor se ahorra en la obtención de la tierra se emplean en las viviendas que regala a la población, y al mismo tiempo con el porcentaje de viviendas para la venta se logra que el proyecto sea rentable, lo que vuelve el esquema atractivo para el sector privado. La participación de los gobiernos locales consiste en crear la reglamentación urbana para que el esquema funcione; esto incluye poder otorgarles a estos proyectos mayores índices de edificabilidad (norma para construir edificaciones más altas) y así poder construir las unidades de vivienda suficientes para la población sin poner en peligro la rentabilidad del proyecto.

Hasta el momento se han entregado más de 150.000 viviendas beneficiando a 500.000 personas. Adicionalmente se encuentran aprobadas para construir 120.000 viviendas más, lo que demuestra que el esquema es exitoso y replicable en el tiempo.

¿Por qué no implementar este esquema en Colombia?

Colombia, al presentar una problemática similar tiene todo el potencial para implementarlo.  Para esto se requiere crear un marco legal e institucional apropiado que logre dejar las reglas de juego claras para todos los actores, y que a su vez permita generar una rentabilidad que sea coherente con los riesgos del negocio con el fin de volverlo atractivo, no solo para los constructores, sino también para los inversionistas. Al final del día, lo importante es volver este esquema escalable y replicable, con el objetivo de generar beneficios tanto para la población como para el sector constructor y los gobiernos locales.

Antes y después de barrios en Mumbai
Interior de las viviendas otorgadas
Déficit cualitativo de vivienda en Mumbai

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