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Extinción de dominio: 6 recomendaciones antes de invertir en propiedad raíz

Mercado de capitales01-10-2021

Tiempo de lectura: 5:30 minutos

Por Julieth Karina Zuluaga
Analista detección e investigación de Cumplimiento
Vicepresidencia de Cumplimiento
Grupo Bancolombia


Extinción de dominio: qué es y cómo prevenirlo al invertir en propiedad raíz

Si tienes inversiones en materia inmobiliaria u otros activos o estás a punto de invertir en ello, es de tu interés conocer de la extinción de dominio que ha presentado una alta relevancia en los últimos años en Colombia, porque puede impactar directamente tus inversiones. Si bien esta figura aplica en contra de bienes muebles e inmuebles, en este artículo te contaremos las afectaciones que se pueden ejercer sobre una propiedad raíz.

Empecemos por un contexto general

Extinción de dominio

Su naturaleza y características permiten que el Estado pueda perseguir bienes de manera indefinida (sin perder vigencia) y ocasionar la pérdida de los derechos que se tenga sobre ellos.

La extinción de dominio se creó como mecanismo para combatir el músculo financiero de las bandas delincuenciales y perseguir sus recursos independientemente de quien posea el bien. En los años 90 los países afectados y nuestro Gobierno Nacional evidenciaron que no era suficiente con capturar y procesar a miembros de estas organizaciones criminales, puesto que su patrimonio quedaba en manos de su grupo familiar y otras personas, permitiendo darles continuidad a sus actividades ilícitas.

Por lo anterior, se generó la necesidad de crear la figura de la extinción de dominio, vía a través de la cual el Estado busca que quien haya adquirido o usado un bien mediante una conducta ilícita o afectando los intereses de la sociedad, pierda su propiedad a través de un proceso judicial.

Esta acción ha tenido diversos desarrollos normativos desde su creación hasta la actualidad, buscando fortalecer su efectividad en la lucha contra la corrupción creciente, la criminalidad, inseguridad, exclusión, desempleo, pobreza, además de detener los efectos que genera el flujo de recursos ilícitos en la sociedad que conllevan al deterioro del tejido económico y social.

¿La extinción de dominio puede afectar tu inversión inmobiliaria?

Como se mencionó anteriormente, una de las características de la extinción de dominio es que no pierde vigencia en el tiempo, es decir, es ‘imprescriptible’, por lo que el Estado puede afectar inmuebles que hayas adquirido, a pesar de que hayan pasado varios años, además, persigue a los bienes y no a las personas, sin importar quién sea el actual propietario, siendo este un instrumento efectivo para las autoridades en su lucha contra el crimen organizado.

Sin embargo, la afectación de estos bienes puede generar perjuicios, en la medida en que pierdes de manera temporal el derecho que tengas sobre ellos y es el Estado quien administrará los inmuebles hasta tanto no se determine si procede o no la extinción de dominio en un proceso judicial.

Esto no significa la pérdida del bien, pero, dentro del proceso debes acreditar ‘la buena fe exenta de culpa’, siendo el principal argumento de defensa donde debes probar que obraste de manera correcta, con lealtad y transparencia, realizaste una debida diligencia, es decir, si efectuaste búsquedas en fuentes públicas con el fin de asegurarte con quién se está haciendo el negocio, entre otros elementos adicionales.

Hasta tanto no se determine la viabilidad o no de la extinción de dominio sobre el inmueble, no podrás disfrutar de su rendimiento, productividad o frutos que genere el bien, y, considerando el tiempo prolongado que usualmente presentan este tipo de procesos, posiblemente te ocasione perjuicios económicos por la adquisición o uso de estos bienes, junto con la incertidumbre sobre el futuro de este y lo cuantioso que implica estar en un proceso judicial.

6 recomendaciones antes de invertir en propiedad raíz

Antes de invertir en propiedades te recomendamos tomar las siguientes precauciones para garantizar un procedimiento ético, legal y transparente que te evite futuros dolores de cabeza:

1. Solicita el certificado de tradición de la propiedad raíz

Antes de adquirir alguna propiedad raíz, indaga y solicita este documento al vendedor con una fecha de expedición no superior a 30 días y que su estado de folio sea abierto. Ambos se pueden visualizar en la parte superior del mencionado certificado.

¿Vas a invertir en propiedad raíz?: pregunta al vendedor por el certificado de tradición de la propiedad raíz

2. Realiza un estudio de títulos del inmueble con un abogado de confianza

Este análisis sirve para determinar la situación jurídica del bien, allí se validará si existen vicios, gravámenes, limitaciones de dominio, si está saneado, si está afectado por un proceso de extinción de dominio, además se podrá conocer quién es el propietario actual y cuál es la historia de la cadena de tradición para posteriormente determinar si es pertinente su comercialización.

¿Vas a invertir en propiedad raíz?: realiza un estudio de título del inmueble con tu abogado de confianza

3. Valida a las personas que registran en la complementación y las anotaciones de la cadena de tradición del bien

  1. Elabora una lista de las personas que tuvieron la propiedad del bien inmueble, los que se encuentran en la complementación y las anotaciones del certificado de tradición. Recuerda incluir al actual propietario.
     
  2. Efectúa búsquedas en internet de estas personas junto con algunas palabras clave como “lavado de activos”, “narcotráfico”, “terrorismo”, entre otros (recuerda que entre más amplíes la búsqueda, hay más probabilidad de probar la debida diligencia) y valida si existe información pública que sea negativa para las personas relacionadas. Si encuentras algún dato relevante puedes consultarlo con tu abogado.
     
  3. Realiza captura de pantalla sobre lo encontrado en internet y guárdalo en un repositorio de información de tu confianza.

¿Vas a invertir en propiedad raíz?: valida en internet las personas que registran en la complementación y las anotaciones de la cadena de tradición del bien

4. Valida que el valor comercial del inmueble sea acorde con el precio del mercado en el sector

Puedes validar el valor del metro cuadrado del predio y compararlo con otros que estén cercanos a la zona o contrata a una firma de avaluadores con registro oficial ante el Estado. Su importancia se basa en que, organizaciones criminales incrementan artificialmente el precio del inmueble con el fin de lavar activos, siendo esta una práctica común, así que, con este tip puedes evitar este tipo de situaciones.

¿Vas a invertir en propiedad raíz?: valida que el valor comercial del inmueble sea acorde con el precio del mercado en el sector

5. Conoce al propietario del bien

Puedes hacerle algunas preguntas como: a qué se dedica, con quién trabaja, con quién vive, para dar un contexto de quién es esa persona. Esto con el fin de que te dé indicios si el vendedor adquirió con recursos lícitos.

¿Vas a invertir en propiedad raíz?: conoce al dueño del inmueble

6. Conoce del inmueble en el sector

Valida con vecinos o personas que conozcan del bien en la zona, específicamente si saben el uso que se le ha dado y si hay alguna información importante que amerite ser conocido. El propósito de estas preguntas es para saber si la destinación del bien fue legal, porque también pueden llegar a ser afectados por una extinción de dominio.

¿Vas a invertir en propiedad raíz?: conversa con los vecinos para saber el uso que le han dado a ese inmueble

 

Recuerda

Estas verificaciones se realizan antes de tomar la decisión de invertir en negocios inmobiliarios y no de manera posterior, puesto que, una vez adquieras el inmueble, asumes las situaciones legales que tiene o ha tenido, los posibles riesgos que se pueden materializar, incluyendo las posibles pérdidas de los derechos que poseas sobre el bien.

 

¿Qué pasa si quieres invertir el bien para arrendar o si ya eres propietario o tienes derecho sobre un inmueble, pero está en arriendo?

Si eres propietario o tienes algún derecho sobre un inmueble y lo tienes en arriendo, recuerda que también debes verificar que el uso que se le esté dando sea para fines legales, puesto que, si este se destina para actividades criminales o ilícitas, también puede ser susceptible de una acción de extinción de dominio afectando el bien y debes acreditar dentro de un proceso judicial la debida diligencia que realizaste para garantizar que la propiedad raíz se utilizó de manera lícita.

Si deseas ampliar más de esta información, puedes contactarte con un abogado experto en estudios de títulos que podría acompañarte en este tema.

 

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