Retos en la estructuración de proyectos inmobiliarios con entidades públicas

Una de las diferencias más significativas entre proyectos viales y de edificaciones es la fuente de pago, pues los proyectos de cárceles o edificios administrativos, por ejemplo, no tienen una fuente de explotación comercial representativa, como sí la tienen las vías a través de los peajes. Esto hace que la única fuente de pago sean los recursos del Gobierno, lo que implica una exigencia económica mayor para las finanzas del Estado.

Por lo anterior y debido a la diversidad de tipologías de proyectos que se encuentran en el sector de edificaciones (colegios, cárceles, edificios administrativos, centros deportivos, museos, entre otros), no puede haber un solo vehículo para desarrollar los proyectos. Se deben explorar otros esquemas innovadores que le permitan al sector público ofrecer condiciones atractivas para el sector privado.

Se podría pensar, por ejemplo, en fuentes de pago en especie que sean del interés de los constructores, como inmuebles que estén en poder de los entes públicos. Es claro que las entidades públicas tienen dentro de sus activos, inmuebles tanto rurales como urbanos de gran valor comercial, que hoy en día son improductivos y que pueden ser utilizados como parte de pago para los constructores.

Se podría utilizar un esquema de subasta donde concursen los privados y gane el que esté en la capacidad de construir más metros cuadrados a cambio de la entrega de inmuebles específicos. La Agencia Nacional Inmobiliaria Virgilio Barco está trabajando en este tipo de propuestas que ayudarán a acelerar la viabilidad de estos proyectos, reduciendo de manera significativa el aporte en recursos líquidos del Estado.

Otro esquema que se puede evaluar es “Obras por Impuestos ”, implementado en Perú desde 2008 y bajo el cual, a la fecha, se han ejecutado 204 proyectos por un valor de US$650 millones. Obras por Impuestos consiste en desarrollar obras que pueden ser de iniciativa pública o privada, donde la remuneración al privado radica en otorgarle certificados de inversión pública que son utilizados para el pago de impuesto de renta. En otras palabras: el privado realiza obras que contrata con el sector público a cambio de poder descontarse el impuesto de renta pagadero al año siguiente de la fecha de culminación del proyecto.

Esto trae beneficios para ambos, pues mientras las entidades públicas aceleran la ejecución de obras adelantando recursos, las entidades privadas pueden aprovechar el gasto en impuestos para desarrollar obras sociales que les sirvan para acercarse a las comunidades y expandir los programas de Responsabilidad Social Empresarial.

El llamado entonces, es a pensar de manera innovadora en diferentes formas de estructurar proyectos entre entes públicos y privados para los negocios inmobiliarios, pues dada la heterogeneidad de los tipos de edificaciones posiblemente se requerirán diversos esquemas para desarrollarlos. Dado que estos proyectos apenas se están concibiendo, hay tiempo para analizar nuevas ideas y avanzar en temas legales y contractuales con el fin de crear un ambiente de negocios compatible con estas iniciativas. Lo importante, al final del día, es poder construir proyectos que supongan no solo un beneficio para las empresas y el Estado, sino también para las comunidades y el progreso del país en materia económica y social.