Evolución del programa Mi Casa Ya y su impacto en la vivienda VIS

Actualidad economica y sectorial13-06-2025

El programa Mi Casa Ya, implementado desde 2015, se ha consolidado como uno de los principales instrumentos de política pública para facilitar el acceso a vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP) en Colombia. A través de subsidios directos y coberturas a la tasa de interés, ha permitido que hogares de bajos y medianos ingresos accedan a inmuebles formales.

Durante su ejecución, el programa ha influido directamente en el comportamiento de las ventas de vivienda VIS y en el desarrollo de proyectos de este segmento. Sin embargo, los ajustes presupuestales recientes, los cambios en las condiciones de asignación y la incertidumbre en los desembolsos han afectado la planeación de construcción, las decisiones de compra de los hogares y el flujo de financiamiento hipotecario.

Déficit habitacional y su relación con Mi Casa Ya

Entre 2019 y 2024, el déficit habitacional en Colombia disminuyó de 32.8 % a 26.8 %, equivalente a aproximadamente 4.9 millones de hogares. El déficit cuantitativo correspondiente a hogares que requieren una vivienda nueva, se redujo de 8.2 % a 6.8 %. Aunque la tendencia ha sido favorable, persiste el riesgo de estancamiento si no se mantienen políticas que respalden la producción continua de vivienda VIS y el acceso a los subsidios.

Los programas de subsidio, en particular Mi Casa Ya han contribuido a reducir el déficit cualitativo de manera indirecta, ya que permiten mejorar las condiciones habitacionales o liberar unidades para otros hogares. La continuidad y el fortalecimiento de estas políticas es esencial para evitar que la reciente caída en los lanzamientos y las restricciones de crédito comprometan los avances logrados en la disminución de la escasez habitacional.

Evolución de las ventas VIS y los subsidios

Las modificaciones en el programa Mi Casa Ya han tenido un impacto directo en el comportamiento de las ventas de vivienda VIS. Entre 2015 y 2021, se registró una tendencia ascendente, alcanzando un máximo de 176.868 unidades en 2021, impulsadas por una amplia disponibilidad de subsidios. En 2015, estas subvenciones representaron el 75 % de las adquisiciones y su participación se mantuvo por encima del 50 % durante la mayor parte del periodo.

A partir de 2022, las ventas y la proporción de viviendas con subsidio comenzaron a disminuir. En 2024, se redujeron a 102.815 unidades, con una participación de subsidios del 49 %. Esta contracción refleja las restricciones presupuestarias y la incertidumbre en los procesos de asignación, factores que también afectaron la confianza de los compradores y la capacidad de planificación de los desarrolladores.

Evolución del programa Mi Casa Ya

La trayectoria del programa Mi Casa Ya entre 2015 y 2025 refleja cómo las decisiones de política pública y las condiciones fiscales han moldeado su impacto en el mercado de proyectos VIS. Desde su lanzamiento, facilitó el acceso a vivienda formal mediante subsidios y coberturas a la tasa de interés, contribuyendo al crecimiento sostenido de las ventas y fortaleciendo la confianza de hogares y desarrolladores. 

Entre 2019 y 2021, durante su fase de expansión, se alcanzaron niveles históricos de cobertura y participación en el mercado. A partir de 2022, las restricciones presupuestales y operativas comenzaron a afectar la disponibilidad de subsidios y su asignación. En 2023, los ajustes introducidos, incluyendo cambios en los criterios de focalización y priorización de beneficiarios, generaron mayor lentitud en los procesos y un aumento de la incertidumbre en el sector.

Durante 2024 y 2025, la aplicación de una focalización más estricta limitó el acceso a subsidios y contribuyó a la contracción en lanzamientos y ventas de proyectos VIS. No obstante, el sector privado ha mantenido el diálogo con el gobierno nacional en búsqueda de ajustes que permitan reactivar el dinamismo y fortalecer el alcance social del programa.

La evolución de Mi Casa Ya durante esta década puede describirse en seis momentos:

1. Entre 2015 y 2018, se produjo el lanzamiento y la consolidación inicial del programa, con subsidios de hasta 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) y coberturas a la tasa de interés.
    
2. Entre 2019 y 2021, el programa atravesó su fase de expansión y madurez, con un aumento significativo en la cobertura de subsidios y ventas récord en el segmento VIS.
    
3. En 2022, surgieron las primeras restricciones presupuestales, lo que redujo la disponibilidad de subsidios.
    
4. En 2023, los cambios en los criterios de asignación provocaron mayores demoras e incertidumbre.
    
5. Para 2024, además de la focalización estricta que limitó de forma considerable el acceso a subsidios, el programa enfrentó serias restricciones presupuestales que se hicieron evidentes con el agotamiento de los cupos para la cobertura de tasas de interés y la suspensión de nuevas postulaciones, según lo dispuesto en la circular 0012 del 16 de diciembre de 2024.
    
6. En 2025, a pesar de la continuidad de esta política, distintos actores de este campo han insistido en la necesidad de flexibilizar los criterios de acceso para recuperar la dinámica del mercado, particularmente en el segmento VIS, que sigue siendo crucial para la sostenibilidad del sector.

Lanzamientos, oferta y efectos en los actores del mercado VIS

La dinámica reciente de los lanzamientos y la oferta de vivienda VIS ha estado influenciada tanto por factores macroeconómicos como por decisiones de política pública. Para los desarrolladores, la inestabilidad en la asignación de subsidios y los cambios frecuentes en los criterios de focalización dificultaron la planeación de nuevos proyectos. 

Esta incertidumbre contribuyó a una reducción del 46 % en los lanzamientos durante 2023 y a un aumento en los inventarios no vendidos, especialmente en los segmentos más sensibles al acceso a subsidios y crédito. Aunque a comienzos de 2025 se observa una leve recuperación, los desarrolladores mantienen una postura cautelosa debido a la volatilidad normativa y la necesidad de garantizar cierres financieros viables.

Para los compradores, la disminución en la oferta y los lanzamientos ha limitado las opciones de vivienda disponibles. Las restricciones en los subsidios y el endurecimiento de las condiciones de crédito han incrementado las barreras de acceso, elevando la cuota inicial y afectando la capacidad de compra de los hogares.

Desde la perspectiva de las entidades financieras, la menor dinámica del mercado VIS redujo la colocación de créditos hipotecarios y elevó la percepción de riesgo. Esto ha llevado a políticas más conservadoras tanto en la aprobación de préstamos a compradores como en el financiamiento de nuevos desarrollos.

Perspectivas futuras de Mi Casa Ya 

El análisis de la evolución del programa Mi Casa Ya y del comportamiento del mercado VIS entre 2015 y 2025 confirma el papel que han desempeñado los subsidios como mecanismo central para facilitar el acceso a vivienda social y el factor de impulso para el sector constructor. Sin embargo, las restricciones recientes y los cambios en las condiciones de asignación han generado desafíos que afectan a desarrolladores, compradores y entidades financieras.

En este contexto, el sector financiero ha demostrado un compromiso activo con la recuperación del mercado de vivienda. Se han implementado iniciativas para mantener tasas hipotecarias competitivas, destacando la estrategia Vivienda para Todos liderada por Bancolombia, y se han ajustado las políticas crediticias para facilitar el acceso a la financiación. 

Además, varios gobiernos regionales han establecido programas de subsidios locales que buscan compensar parcialmente las restricciones del programa Mi Casa Ya. Sin embargo, estos esfuerzos enfrentan límites estructurales debido a los retos fiscales y al costo del fondeo de largo plazo.

Estos elementos, junto al fortalecimiento y modernización del programa, serán determinantes para que Mi Casa Ya y otras herramientas de política pública continúen cumpliendo su función social y económica en el mediano y largo plazo.
 

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