Activos logísticos “as a service”: la importancia de entender este nuevo mercado

Actualidad economica y sectorial20-11-2017

La flexibilidad es la esencia del éxito para las operaciones logísticas; sin embargo, la planeación, implementación, financiación y operación de activos logísticos se establece para largos períodos de tiempo. El entendimiento y la mezcla de estas dos ideas es la esencia del éxito en este segmento de mercado.

Las propiedades y activos logísticos no corresponden en sí a un fin o un objetivo de la cadena de valor, por lo contrario, son un medio que responde a necesidades específicas de conexión entre productores, vendedores y consumidores finales. Estas necesidades son cada vez más dinámicas e impactan los períodos de tenencia y arrendamiento, las vocaciones de uso y la ubicación de estos activos; características esenciales que deben ser tenidas en cuenta al momento de financiar o invertir en estos.

Desde bodegas de almacenamiento puro, centros masivos de consolidación, parques logísticos y centros de distribución automatizados, hasta medios de manejo de materiales como montacargas, estanterías, sistemas de clasificación y preparación de pedidos, además de los vehículos de distribución, entre otros; los activos logísticos son el resultado del diseño especializado de la operación de cada empresa en cada industria, y responden a necesidades específicas de mercado. En resumen, si los procesos logísticos cambian, los activos logísticos (inmuebles y muebles) deben responder a estos cambios.

¿Cómo responden actualmente usuarios, entidades financieras, inversionistas y desarrolladores de propiedad?

Frente a un cuestionamiento simple como la ubicación de un centro de distribución, cada uno de los posibles actores participantes en la decisión puede tener una respuesta diferente. La demanda se origina en el usuario que necesita ubicaciones precisas para optimizar sus costos y su nivel de servicio, mientras que un inversionista puede estar interesado en regiones específicas que garanticen valorización y se encuentren dentro de sus estándares de riesgo.

También hay diferencias en los intereses sobre los tiempos de contrato de arrendamiento: el usuario puede determinar horizontes cortos derivados de los cambios en su operación, mientras que el propietario prefiere períodos de arriendo más extensos que garanticen ingresos estables.

Esta observación se repite con el uso del activo, ya que es evidente el incremento en la necesidad de arrendamientos vía leasing o renting, y de servicios que reflejen los cambios en la demanda de los usuarios y por tanto el uso que le dan al activo arrendado, debido a que estos difieren sus costos y gastos en unidades procesadas o transportadas y, por tanto, manifiestan la necesidad de cánones variables o por alguna unidad de medida específica; necesidad que debe ser entendida por entidades financieras y empresas de arrendamiento.

Por último, los desarrolladores de propiedad tienen el reto de realizar diseños flexibles que permitan tener diferentes usuarios en períodos cortos de tiempo o que se acomoden a cambios en la operación de un mismo usuario. Sin embargo, la tendencia mundial se posiciona en el “built-to-suit”, lo que implica total comprensión del mercado y sensibilidad ante las prioridades de los ocupantes o propietarios de los activos, a partir de diseños a la medida y el ingreso de la automatización.

Estas son solo algunas de las posiciones que pueden asumir los diferentes participantes involucrados en el segmento de mercado de activos del sector logístico. No obstante, es claro que la demanda de este segmento es el resultado de necesidades específicas que evolucionan rápidamente, por tanto, es clave que los actores que satisfacen dicha demanda entiendan el entorno logístico del consumidor de los activos. Esta sincronización es el pilar principal de las actividades logísticas, por lo que decisiones aisladas en la cadena de valor disminuyen la eficiencia y la competitividad.

Frente a dicha necesidad de sincronización, ¿qué aspectos generales deben considerar los actores para tomar decisiones que integren los intereses de todas las partes?

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