El papel de la banca y las tasas de interés en la recuperación del sector constructor en Colombia

Actualidad economica y sectorial02-07-2025

Luego de un bienio particularmente complejo para el sector constructor colombiano, el 2025 es un año de inflexión, marcado por el inicio de una recuperación que estará determinada en buena medida por las condiciones del financiamiento, la evolución de las tasas de interés y la capacidad del sistema bancario para adaptarse a las nuevas dinámicas del mercado inmobiliario.  

Si bien el sector no está en su máximo potencial, la reactivación que se presenta se debe en gran medida a la decisión que tomamos como Grupo Bancolombia de dar un paso adelante y disminuir las tasas para la compra de vivienda. Esta determinación se toma a partir de nuestro compromiso con el país. Este es un sector que encadena cerca de 36 subsectores. Si al subsector le va bien, posiblemente se observen mejores resultados en la economía en su conjunto, así como en nuestros clientes.

Desde finales de 2024, las ventas de vivienda nueva comenzaron a mostrar señales de recuperación, particularmente en el segmento No VIS, impulsadas por una disminución moderada de las tasas y por el agotamiento del inventario disponible, de acuerdo con datos de Camacol. Sin embargo, para la Vivienda de Interés Social (VIS) las ventas continúan rezagadas en gran medida por las limitaciones en el programa Mi Casa Ya.  

A esto se suma un fenómeno que pone presión sobre la oferta futura: las iniciaciones de nuevos proyectos VIS se desplomaron un 58,6 % en lo corrido de 2025, reflejando una postura conservadora de los constructores ante la incertidumbre fiscal y los altos costos. Por otro lado, los lanzamientos muestran una leve recuperación (+15,7 % año corrido), aún son insuficientes para revertir la caída en la oferta, lo que podría derivar en escasez de vivienda VIS en los próximos años, según las cifras de Camacol a mayo de 2025.    

Para 2025, el crecimiento económico proyectado es del 2,6 %, una cifra superior al 1,9 % estimado para 2024. La inflación también muestra signos de estabilización y se espera que retorne al rango meta del Banco de la República, generando condiciones más estables para los hogares. Estas señales son importantes para el mercado de vivienda, que históricamente ha respondido con dinamismo ante entornos macroeconómicos positivos. 

A pesar de la tendencia a la baja en algunas tasas, el entorno fiscal continúa generando incertidumbre. La ausencia de una nueva ley de financiamiento y las exigencias de la Regla Fiscal mantienen elevado el costo de fondeo tanto para el Gobierno como para el sistema financiero. Esto limita la posibilidad de reducciones significativas en las tasas hipotecarias.   

El rol activo de la banca en la recuperación 

Ante este panorama, la banca colombiana ha sido uno de los actores clave en el proceso de ajuste y posible recuperación del sector constructor. En particular, Bancolombia ha liderado iniciativas para dinamizar el mercado, ofreciendo condiciones de financiamiento atractivas, como tasas competitivas y plazos más largos que permiten disminuir la carga mensual para los compradores.  

Además, ha desarrollado alianzas estratégicas con constructores para facilitar el acceso al crédito desde etapas tempranas de preventa, lo que reduce el riesgo comercial y mejora los flujos de caja de los desarrolladores. 

En este sentido, Bancolombia anunció en marzo de 2025 una nueva reducción en sus tasas de interés para financiaciones de vivienda en 100 puntos básicos (1 %) frente a las tasas políticas vigentes, para quienes tomen un crédito y tengan una cuenta de nómina de la entidad. Esta condición, aplica únicamente si el pago de nómina proviene de una empresa con convenio vigente con el banco, y no incluye ingresos de terceros. 

Sobre esta apuesta, Mauricio Rosillo, vicepresidente de Negocios de Bancolombia, explicó que “apuntamos a un impacto significativo: según el DANE, la cadena productiva de la vivienda genera 6,7 % de los empleos, representa alrededor de 4,3 % del PIB nacional y moviliza al menos 36 subsectores claves para el futuro de nuestro país”.  

Un mayor acceso al crédito hipotecario en Colombia es clave si se tiene en cuenta que el arriendo ha superado a la propiedad como forma predominante de tenencia en el país, con 7,3 millones de hogares arrendando frente a 7,1 millones en propiedad. 

Esta realidad está modificando el perfil de la demanda habitacional en Colombia y plantea nuevos retos y posibilidades para el sector. En particular, el crecimiento del mercado de vivienda en arriendo, especialmente en las principales ciudades, ha generado un entorno en el que los tiempos de venta y renta de inmuebles usados se han reducido.  

Por otro lado, mientras que los precios de los arriendos han aumentado debido a la limitada oferta de vivienda nueva. Este contexto ofrece un espacio para que los actores del sector evalúen nuevas estrategias y modelos de negocio que respondan a las tendencias actuales del mercado.     

¿Qué podría pasar con el sector inmobiliario en 2025?  

En este contexto, Camacol ha planteado tres escenarios de evolución del mercado inmobiliario para lo que queda del año. 

Perspectivas de mediano plazo y desafíos estructurales 

El valor agregado del sector edificador cerró en terreno negativo en 2024, pero se espera que crezca un modesto 0,9 % en 2025, de acuerdo con Camacol. La mayor parte de esta expansión proviene de la culminación de obras iniciadas entre 2020 y 2022, lo que implica que el verdadero reto es generar un nuevo ciclo de lanzamientos e iniciaciones que reactive el motor edificador a partir de 2026. 

Persisten, sin embargo, riesgos estructurales que amenazan esta recuperación: la escasez de suelo urbanizable, la incertidumbre sobre la continuidad de los subsidios nacionales, y el encarecimiento de insumos por factores logísticos y cambiarios. En este entorno, será clave que la política pública acompañe el esfuerzo del sector privado, estabilizando reglas de juego y promoviendo la inversión en vivienda con enfoque territorial y sostenible. 

Así, el 2025 será un año de transición para el sector constructor colombiano. La banca, las tasas de interés y la capacidad de adaptación a un nuevo perfil de demanda serán factores determinantes para consolidar la recuperación, particularmente en la vivienda No VIS. Si bien la VIS aún enfrenta importantes desafíos, las señales del entorno macroeconómico y los esfuerzos del sistema financiero ofrecen razones para el optimismo moderado. 

Los promotores, las entidades financieras y los compradores se mueven hoy con cautela, pero también con estrategia, entendiendo que el crédito —más que un vehículo— se ha convertido en el timón que guiará la dirección del mercado en el corto y mediano plazo. La articulación entre sostenibilidad, financiación y nuevas formas de habitar será el eje de este nuevo ciclo de desarrollo urbano que, con condiciones adecuadas, podría consolidar un modelo más resiliente, innovador y equitativo para el futuro de la vivienda en Colombia. 

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