Expectativa en el sector inmobiliario 2018

Lo que debe tener en cuenta una pyme al comprar una oficina, una construcción industrial o una bodega

Antes de tomar la decisión de comprar un inmueble, es importante evaluar:

• El estado legal, revisar si tiene debidamente tramitada la aprobación de la construcción en área y tipo de uso.
• Si el certificado de tradición y libertad refleja la realidad urbanística en términos de área del lote de terreno y de construcción.
• Si la situación jurídica del bien es idónea (estudio de títulos), como lo recomienda Daisy Constanza Chaparro, gerente de Inmuebles de la Gerencia de Infraestructura y Ciudades de Bancolombia.

Otras especificaciones técnicas que se deben evaluar

● Estado de conservación: cuando el inmueble supera 10 años de haberse construido, es importante verificar el estado de conservación de redes eléctricas, sanitarias, contra incendios e hidráulicas, entre otras. En el caso de las bodegas, se debe verificar su funcionalidad de acuerdo con el uso que se le dará.

● Ubicación: buena Infraestructura vial, rutas de transporte y servicios complementarios.

● Altura libre: con importancia para el mercado de comercialización de las bodegas, pues se encuentran construcciones que van desde los 6 metros (m) de altura hasta los 18 m. “Esta selección dependerá de la necesidad particular de la operación de cada cliente. Bodegas de alturas de 6 m o menos, tienen un mercado de comercialización mucho más restringido. En oficinas y locales comerciales se encuentran alturas entre 2,5 m y 3,5 m de altura”, explica la ejecutiva de Bancolombia.

● Porcentaje de vacancia: es un indicador que cobra una mayor relevancia en oficinas y centros comerciales o malls a conveniencia. Vacancias en centros comerciales posicionados superiores al 12%, podrían ser un síntoma de alerta a la hora de adquirir un local comercial.

● Construcción sostenible: cada vez es más común encontrar en el mercado oficinas y locales comerciales con certificaciones ambientales como LEED, EDGE, entre otras, que les permiten a las compañías optimizar costos de operación en términos de ahorro en agua y energía y mejorar su imagen de responsabilidad ambiental.

● Índice de parqueaderos: el número de parqueaderos sobre el área privada es una de las variables de mayor importancia en ciudades donde el transporte es muy denso y los tiempos de desplazamientos son muy largos. “Un buen ejemplo de esto podría ser Bogotá, en donde oficinas o locales comerciales con indicadores por debajo de 50 parqueaderos por cada metro cuadrado, tienen un indicador competitivo, en tanto que un promedio mayor a este es castigado por el mercado”, indica Chaparro.

● Resistencia de pisos y número de muelles: estas dos variables cobran gran relevancia a la hora de evaluar el nivel de comercialización de una bodega. Usualmente, en el mercado se manejan resistencias entre 2 Ton/m² y 5 Ton/m². La selección dependerá de la necesidad de la compañía, pero son menos comerciales resistencias inferiores a 2 Ton/m². En cuanto al número de muelles, un indicador para centros de distribución es un muelle por cada 800 m², un número mayor es castigada por los indicadores de eficiencia logística.

Los 5 errores más frecuentes al comprar un inmueble

La inexperiencia, la falta de asesoría o un acompañamiento inadecuado pueden llevar a los empresarios a cometer una serie de errores que afectan directamente su patrimonio. Por ejemplo, cuando se registra un activo por un valor inferior al de la transacción, pueden generar a futuro un impacto fiscal en la venta.

En el caso de los inmuebles terminados, es frecuente cometer algunos errores, como no seleccionar adecuadamente el perito avaluador o el inmueble. Por eso, en el primer caso es clave contratar un perito que tenga la formación y las respectivas certificaciones que garanticen su idoneidad para la prestación del servicio.

Daisy Constanza Chaparro aconseja, además, que el perito construya un informe que muestre el rigor de la metodología valuatoria utilizada y se especifiquen las variables de ubicación, técnicas y normatividad evaluadas. Con respecto al inmueble, es importante que el empresario verifique los puntos mencionados anteriormente y se asesore con expertos en el mercado.

Por su parte, cuando el empresario ha decidido invertir en procesos productivos, es clave que esté atento para no incurrir en algunos errores como:

1. Comenzar la construcción sin obtener el licenciamiento o construir una mayor área a la licenciada por la autoridad urbanística: esto podría acarrear sanciones o, en el peor de los casos, demolición de las obras.
2. Selección inadecuada del proveedor de la construcción: es la decisión más importante que se toma en el proceso constructivo de un inmueble, de ahí que es fundamental seleccionar un proveedor con experiencia y trayectoria.
3. No contratar interventoría técnica: velar por la calidad y el cumplimiento de tiempos de los servicios entregados por el proveedor, de acuerdo especificaciones establecidas en el contrato de obra, es un factor esencial para llevar a feliz término la construcción de un inmueble. Se recomienda contratar firmas con experiencia y reconocimiento.
4. No conocer los distintos tipos de contrato y seleccionar el inadecuado: es importante conocer ventajas y desventajas de las diferentes tipologías de contratación: contrato de obra a precio global fijo o precios unitarios fijos y administración delegada, de tal forma que le permita seleccionar el que mejor se ajuste a su necesidad.
5. Cambio de alcance de la obra: sobredimensionar las especificaciones técnicas de acabados o de áreas durante el proceso de construcción, desajustando el flujo de caja de la compañía y colocando en riesgo la finalización de la obra.

 

Para no caer en estos errores, es clave que el empresario se asesore con expertos en el mercado inmobiliario, realice un avalúo comercial con un perito avaluador calificado que analice las diferentes variables de ubicación, precio, técnicas y normativas.

Así mismo, que revise las perspectivas de valorización de la zona, mediante un análisis de ofertas en el mercado, proyectos futuros de desarrollos de infraestructura vial y servicios complementarios, y elija una alternativa de financiación que le permita ajustar la generación de flujo de caja de la compañía, con el pago de la obligación financiera.

¿Qué soluciones ofrece Bancolombia para la compra de un inmueble para uso industrial o una oficina?

De acuerdo con la gerente de Inmuebles de la Gerencia de Infraestructura y Ciudades de Bancolombia, esta entidad ofrece soluciones para las diferentes formas de adquisición de inmuebles, entre las que se encuentran:

● Inmuebles terminados: compra de activos inmobiliarios completamente terminados y en operación.

● Unidades inmobiliarias futuras: vinculación para compra de activos sobre planos, mediante la vinculación a encargos fiduciarios o patrimonios autónomos, con la posibilidad de desembolsar recursos desde el momento cero de la vinculación legal.

● Leasing inmobiliario para construcción: compra de lote de terreno para la posterior construcción del inmueble, a través de un contrato de obra: precio global fijo o precios unitarios fijos y administración delegada.

 

Además, “facilita la adquisición de los activos, debido a que las compañías de Leasing tienen equipos dedicados al conocimiento del activo, su vida económica y riesgos asociados, lo que les permite ofrecer condiciones financieras más competitivas, mayores plazos de financiación y planes de amortización flexibles”, destaca Chaparro.   

Conoce más sobre las ventajas de Leasing Inmobiliario

1. Debido a que la compañía de leasing es la propietaria del activo, tiene la oportunidad de ofrecer una condición financiera más competitiva para el cliente. Además, brinda la posibilidad de pactar dichas condiciones desde el primer momento y mantenerlas durante la vigencia del contrato (etapa constructiva y etapa de operación). En el caso de las construcciones sostenibles, se debe demostrar la utilización de materiales amigables con el medio ambiente y ahorros en agua y energía.
2. Durante la etapa constructiva, los desembolsos de los recursos se hacen conforme se da el avance de la obra y no se congelan recursos financieros esperando ser requeridos por la obra.
3. La etapa de construcción es un periodo de gracia natural que no disminuye el plazo de contrato de leasing financiero, que puede ser hasta de 15 años más el período de construcción.
4. Financiación de gastos de transferencia de propiedad (rentas y registros departamental y notariales).
5. Retanqueo, venta de derechos y leaseback, entre otros.
6. En algunos casos podrían generarse ahorros en términos del gravamen al movimiento financiero.
7. Lo que genera ahorros en el Valor Presente Neto (VPN) del flujo de caja.
8. Al ajustar las diferentes figuras de vinculación, según las características del proyecto (como figuras fiduciarias, proyectos asociativos al costo, vinculación directa al contrato de construcción, entre otros), se logra mitigar riesgos, reprocesos, tiempos muertos y costos adicionales.
9. Optimización tributaria aplicada al conocimiento de las normas y utilización de mecanismos como fiducias de parqueo y actualizaciones catastrales.
10. En el caso de requerirse un proceso de construcción del activo, se asesora al cliente sobre las ventajas y desventajas de cada una de las tipologías de contratación (contrato de obra a precio global fijo, precios unitarios fijos y administración delegada).

Desempeño reciente del sector inmobiliario

Todo parece indicar que el proceso de desaceleración que venía experimentando la economía colombiana desde finales del 2015, debido en gran parte a la caída en los precios del petróleo, ha llegado a su fin y con él resultados con oportunidad de mejora, que en el último año presentaron sectores como el de la construcción.

 “Varios factores influyeron para que se presentara esta situación. Primero un efecto base, puesto que 2016 ha sido el de mayor producción histórica y por lo tanto el de mayor contribución al PIB de Edificaciones. Por otro lado, la incertidumbre económica generada por el menor ritmo en la economía, las altas tasas de interés de vivienda durante 2016 y primer semestre de 2017 y el incremento en el desempleo que incidieron directamente en la disminución de la demanda de vivienda nueva”, explica María Cristina Cifuentes de la Gerencia Estrategia del Sector Inmobiliario y Constructor de Bancolombia.

A esto se suma la baja producción de la construcción no residencial, que representa el 26% de la construcción en el país, sobre todo si se tiene en cuenta que este mercado había sido un catalizador del sector en los últimos dos años.

De acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), los volúmenes de actividad no residencial presentaron un retroceso significativo en el 2017, en comparación con la dinámica de años anteriores, luego de registrar una contracción del 20,1%, con la que el área iniciada se ubicó por debajo de los cinco millones de metros cuadrados (m²).

En oficinas, la dinámica decreciente que comenzó en 2015 se prolongó hasta 2017. Así, la reducción del área nueva en proceso fue del 31,6% anual con un total de 569.375 m² iniciados. Al mismo tiempo, las edificaciones comerciales presentaron una contracción anual del 38,1%, lo que representó 709.370 m² iniciados menos que en 2016.

“Este panorama en el segmento de oficinas y comercio es un síntoma de la prolongación en la toma de decisiones de inversión de las compañías del país, que se regula con el ajuste natural en la construcción de estos espacios ante un menor crecimiento económico”, señala Camacol.

Por su parte, si bien el área iniciada en bodegas permanece en niveles cercanos al promedio de los últimos años, presentó un retroceso del 9% anual al sumar 896.436 m² nuevos en proceso durante 2017.

Sin embargo, pese a la incertidumbre que pueden generar los indicadores económicos del último año y factores como el incremento en la tasa de desempleo y la disminución en la generación de puestos de trabajo, otras condiciones como la disminución del costo del crédito, el incremento de los salarios reales, la recuperación de la confianza, la continuidad de la política de vivienda y la dinamización esperada del inventario edificador, suponen un mejor escenario para este importante sector de la economía.

Segmento de inmuebles industriales y bodegas en los últimos años

Un informe de Camacol destaca que entre el 2015 y el 2017 este tipo de edificaciones han representado el 6,1% del total de licenciamiento constructivo a nivel nacional y el 24,3% del licenciamiento no residencial.

De esta manera, las edificaciones de plantas industriales y bodegas se han posicionado como el segundo tipo de construcción no habitacional con mayor volumen de área, después del destino comercial.

Solo entre enero y septiembre de 2017, se iniciaron cerca de 926.000 m² para edificaciones con usos industriales en las 16 principales áreas metropolitanas del país y, aunque esta cifra representa una contracción anual del 2,9%, el nivel se sigue manteniendo alto con respecto a años anteriores.

“Con los resultados de los próximos trimestres se podrá determinar si la construcción industrial empezará a moderarse consistentemente. Vale la pena mencionar que, en el segundo trimestre de 2017, se alcanzó un nivel máximo en el área iniciada con más de 1 millón de metros cuadrados en el acumulado a 12 meses”, destaca Camacol.

Para Sandra Forero, presidenta de Camacol, la construcción de espacios industriales y bodegas, al igual que la de oficinas y centros comerciales, ha sido impulsada por la entrada de fondos de inversión inmobiliaria y otros mecanismos de inversión en finca raíz en el mercado colombiano desde hace algunos años.

“Esto hace parte de una maduración del mercado y un cambio en el modelo tradicional del negocio de finca raíz, en medio de la aparición de una nueva normativa al respecto”, señala Forero, quien también destaca el crecimiento acelerado del sector logístico como otro de los factores que han ayudado al buen desempeño de la actividad edificadora.

Sin embargo, al desagregar el segmento y analizar su evolución desde 2014, se observa que desde hace tres años las fábricas, talleres, y plantas, entre otras, han perdido dinamismo, mientras que las bodegas han aumentado considerablemente su licenciamiento.

Con respecto a la dinámica regional, cerca del 82% de la construcción de edificaciones para usos industriales se ha concentrado en los departamentos de Cundinamarca, Antioquia, Atlántico, Bogotá y Valle del Cauca.

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